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发布时间:2018-12-06 14:19:39 影响了:

  瑞安的“返回地”问题无疑将再次考验中央政府的智慧,而政府在城市化过程中土地利益分配博弈中所执的价值取向也是亿万民众翘首以观的。      近日,温州瑞安爆发的“返回地”炒卖事件招致全国一片“口水轰炸”,随即瑞安市政府下达的返回地交易“封杀令”则让这座城市陷入一片混乱之中。外行人也许只看到“天价泡沫”被戳破的现象,但在笔者看来,不妨容许瑞安先发一步进行试验,也许我们将为中国城市化进程种下一块福田。
  
  “疯狂”的交易
  
  如今的瑞安市莘塍镇的民莘路,密密麻麻开着的二三十家房屋中介交易所有点门庭寥落,这与入夏以来日日人声鼎沸的场面形成鲜明对照。这里一度是瑞安“返回地”交易的中心市场之一,所交易的下村“返回地”距离市政府、国际大酒店等中心地段不足五分钟车程,又紧挨即将开盘的“星海广场”,加之地块不大、单个“红证”(“安置留地住宅项目建房指标”又称“返回地指标”,其凭证为一红皮本子,当地人简称“红证”)所对应的指标面积较小,所以交易非常活跃。
  2008年底“投”出15000元/平方米高价的“星海广场”(“投”,当地口头语,有投资、入股之意,此处指购买楼花),俨然成为人们心中价格比对的标杆。参与返回地炒卖的人如是盘算:即使按金融危机房价低潮时价格,除去两三千元建房成本,再扣除开发商楼盘比返回地工程更加优质和其他不确定性因素,下村的“返回地指标”至少也值七八千元,而年初其价格不到4000元,升值空间可想而知。
  今年8月下旬,莘塍镇政府拍卖紧邻下村“返回地”的某一地块,拍出1800万/亩高价,楼面土地价格达1.1万元/平方米。当天下午,下村“返回地指标”价格拉升1000多元/平方米,涨到8000多元/平方米。此后,市场再次震荡上升慢慢爬高,炒作的下一个心理期待点就放在了“星海广场”的开盘价上。据说,“星海广场”拟定开盘价一期2.3万/平方米,二期2.6万/平方米。随着开盘日的临近,下村“返回地”的价格渐渐摸高1万元。就是这样,整个瑞安市的“返回地”买卖形成了一个据称成交量达300亿元的市场。
  而10月28日,瑞安市人民政府发布2009年第138号文件,严禁村集体组织发放的指标“红证”上市流通,让市场价格恐慌性下跌,如上述下村返回地已经跌到6000多元/平方米。一位瑞安居民表示,“我目前知道的已经有六七个人脑溢血的吐血的,都在抢救,因为他们承受不了损失。有些人五六百平方,你一个平方降三四千的话,要上百万亏损了。”
  根据2002年《浙江省人民政府关于加强和改进土地征用工作的通知》,瑞安自2003年起推行安置留地政策。作为政府征地补偿措施的一部分,向被征地农村集体发放返回地指标,是一个补充性措施。因为单一发放的征地补偿款是资源性补偿,有数额限制,不能超过被征用土地价值的30倍。
  对当地人而言,“返回地指标”买卖已不是一两年了,炒作现象近几年也很常见。有前两年被套的“老客”今年打死不愿入场的,因为市场“死”下来一般都要一两年,一两百万资金不光流动不了、光算利息都要赔死人的,与“返回地指标”炒卖巨大利润空间对应的是巨大的市场风险。
  
  瑞安特色的“分地”
  
  瑞安是温州模式发祥地之一,30年工业化历程积累了大量财富。对照2009年瑞安市域总体规划,可以发现目前出现炒作的“返回地”地块均位于锦湖街道、东山街道、上望街道、莘塍镇等中心城区规划区域,规划多为商住用地。因此,在这些土地“农转非”过程中,政府、开发商与农民之间的利益博弈也就格外激烈。安置留地住宅项目,土地性质为国有建设用地,能够依法出让,其房产具有“国有土地证”、“契证”、“房产证”大三证,即俗称的“大产权”。按照规定可由村集体单独或者与开发商合作开发,而在瑞安则无一例外都采取了建房指标分割到户、由村集体自行集资开发的模式。
  莘塍镇农场村村民向笔者讲述了该村“分地”的历史。这是一个不满80户的小村,早期村里很多地都被某些村干部“贱卖”给企业主、开发商和基层政府,具体操作过程和政策依据一般村民都不得而知。2001年前后,已被该市规划为住宅建设区的此村,迎来政府大规模的征地计划:政府计划征收该村剩余最后75亩土地,其中约22亩作为邻村被征用土地的安置留地住宅用地,返回约20亩作为该村被征用土地的安置留地住宅用地,其余由政府收做储备建设用地。
  计划一出,举村哗然。对村人而言,这是他们最后的土地!当时几名村干部伙同某开发商给出一补偿方案:返回地22亩由开发商来开发,开发商分期偿付每户村民30万元(先付10万,其余另付,如要房子,建成后给一套房子,并收回补偿金)。由于缺乏一个公开的土地市场价格,村民们对这“30万”卖地款狐疑不安。村民中有见闻多广者极力主张“我们的地至少值100万”,“瑞安其他地方已有分地到户的先例,我们要地不要钱”。最终,该村村民把22亩返回地的开发权争取到自己手中,并以将建房指标分割到户的形式明确了每个村民的利益。
  随着土地价格的上涨,农场村村民每户从征地中所获的补偿利益已由当初被许诺的“30万元”变成户均几百万。该村“分地”以后,旁边的下村、星火,后来的周田、董田等村也纷纷效仿,现在瑞安已经全部执行分地了。
  问起返回地交易的起因,村民的回答非常简单:你不让我卖,房子怎么盖得起来?如林西村:每人大概分到13.3平方米,但是每套房子设计都有规定,一般100多平方米,面积小的或拿不出钱建房的村民都选择卖掉。这种转让开始发生在村民内部。也有被征用土地多、而人数相对较少的村子,其分配所得超出眼下农户居住需求的,如上述农场村,根据该村分配方案:五口之家至少可分得420平方米,折算成房子近3套。子女未及婚嫁年龄,经济不是非常富裕的家庭,一般选择卖掉一两套,一方面可筹集建房所需资金,另一方面也可获取资金用于生活或生产投资。于是,指标开始转让给非本村村民和城市居民。
  对于农民而言,“返回地”交易市场的存在是他们实现征地补偿利益的重要机制。可以说,从返回地政策执行之初,“返回地指标”买卖的情况就已存在。“从初衷来讲,返回地是要进入市场的。我们试图返还给村集体组织,自筹资金建成房屋后自行实物分配。”瑞安市房管局团委书记林杰说。近年来,随着房地产价格的持续上扬,出于对高房价的恐慌和暴利的诱惑,越来越多的人开始参与到对这相对廉价的“期房”――“返回地指标”――的交易中来,而在2009年全国房价飙涨和温州民间资金投资受阻的双重背景下瑞安“返回地”交易终成燎原之势。
  如今,瑞安从市里到各镇都成立了“返回地”问题专门领导小组,对相关情况进行摸底彻查。在调研中,拥有“返回地”的村民集体纷纷反映:如果禁止“返回地交易”,返回地工程将不可能获得有效融资,“返回地”住宅将永远成为“空中楼阁”。
  笔者认为,瑞安政府不妨将“返回地”交易合法化、给市场以更加明确的期待,并对市场加以规范;另外,对返回地工程的建设建立更加社会化和透明化的监督程序,让村委会、业主、社会公众、政府一起参与工程监督等。
  瑞安的“返回地”问题无疑将再次考验中央政府的智慧,而政府在城市化过程中土地利益分配博弈中所执的价值取向也是亿万民众翘首以观的。(作者为上海社科院经济所学者)

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